购买指南
外国投资者日本房产购买完全指南
购买流程
1
搜索与筛选
通过平台搜索合适房产。评估收益率、位置、建筑状况和区域风险。
⏱ 1-3个月
2
看房与尽调
实地考察或视频看房。检查物理状况、周边环境、现有租户。
⏱ 1-2周
3
定金与签约
支付定金（5-10%）。通过持牌经纪人签署买卖合同（売買契約書）。
⏱ 1-2周
4
付款与转账
国际汇款（SWIFT）。支付购买价格+购置费用。必要时开设日本银行账户。
⏱ 2-4周
5
产权登记
司法书士在当地法务局办理产权转移登记。
⏱ 1-2周
6
管理与收入
委托管理公司（租金的5%）。每月收取租金。年度报税。
⏱ 持续
外国投资者法规
无国籍限制
日本允许外国人购买房产，不限国籍。无需签证或居住。
交易报告
购买后20天内向日本银行提交外汇交易报告。
永久产权
日本房产产权永久且可继承。土地也为所有权（租赁权除外）。
不授予签证
拥有房产不自动获得居留签证或日本国籍。
税费
购置成本（一次性）
| 项目 | 税率/金额 |
|---|---|
| 中介费 | 3% + ¥66,000 + 10% tax |
| 登记税 | 2% |
| 取得税 | 3% |
| 印花税 | ¥5,000〜¥160,000 |
| 司法书士费 | ~¥150,000 |
| 总计 | ~6-8% |
年度税费
固定资产税
1.4% (of assessed value)
都市计划税
0.3% (of assessed value)
租赁所得税
20.42% (non-resident)
资本利得税
30.63% / 15.315% (short/long)
📌 税收协定
许多国家与日本签有避免双重征税协定。日本的租赁收入在日本纳税，可在母国申报时抵扣。
所需文件
护照（公证）
公证复印件。需经认证翻译员翻译为日文。
印章（印鑑）
在日本制作个人印章。或使用领事馆确认的签名。
委托书
不在日本时需要法定代理人委托书。
地址证明
水电费单或领事馆出具的现居住地址确认。
银行流水
资金证明（最近3-6个月）。
日本税务编号
在税务局注册My Number。报税所需。
税收协定
越南-日本税收协定（1995年生效）
防止越南与日本之间双重征税的条约要点。
- 租金收入：在日本纳税→在越南享受外国税额扣除
- 资本收益：在日本纳税→在越南享受外国税额扣除
- 遗产税：适用日本遗产税法（协定无规定）
避免双重征税步骤
1
在日本获取不动产收入
产生租金收入或出售收益
2
在日本纳税
非居民20.42%预扣税
3
获取纳税证明
从日本税务局获取纳税证明
4
在本国申报
申报日本收入
5
申请外国税额扣除
扣除在日本已缴纳的税额
6
避免双重征税完成
如有差额则在本国补缴
税率比较表
| 项目 | 日本课税 | 本国申报 |
|---|---|---|
| 租金所得税 | 20.42% | guide.tax_credit |
| 资本收益(短期≤5年) | 30.63% | guide.tax_credit |
| 资本收益(长期>5年) | 15.315% | guide.tax_credit |
| 遗产税 | 适用日本遗产税法 | 协定无规定 |
重要提示
- 非居民免征住民税
- 假设在日本无常设机构(PE)
- 所需文件：居住证明、纳税申报表、纳税证明
免责声明
此信息为一般性指导，非税务建议。请咨询税务专业人士了解您的具体情况。
汇款指南
汇款方式比较
| 方式 | 手续费 | 到账时间 | 限额 | 特点 |
|---|---|---|---|---|
| WISE | 0.5-1.5% | 1-2个工作日 | ~¥100万/次 | 最佳汇率 |
| 银行转账 | ¥3,000-8,000 | 2-5个工作日 | 无限制 | 适合大额 |
| 第三方托管 | 0.5-1.0% | 签约时 | 无限制 | 交易安全性 |
反洗钱合规清单
证明资金来源的文件
身份证明文件（护照）
超过200万日元的汇款须报告
说明用于购买房产的汇款目的
汇款流程
本国银行
中转银行
日本账户
司法代书人托管
卖方
说明
汇款手续详情请咨询各金融机构。汇率随时波动。
常见问题
可以。日本对房产所有权无国籍限制。无需签证或居住。
郊区老旧公寓约500-1000万日元起。东京市中心通常2000-5000万日元。
非居民很难。部分银行提供特殊条件（ORIX、新生银行）。建议准备100%现金。
东京：毛4-5%，大阪：5-7%，地方：6-10%。扣除费用和税后净收益率低2-3%。
委托管理公司（管理会社）。费用约月租的5%。处理租户、维护、收租。
房产税约评估价值的1.7%。租赁所得税为净利润的20.42%（非居民预扣）。
自然灾害、建筑贬值、空置、日元汇率波动、法规变化。
不强制。可使用委托书。但建议购买前至少实地考察一次。
国际银行转账（SWIFT）、Wise等。需外汇交易报告。
资本利得税5年后降低（30.63%→15.315%）。理想持有>5年。