Hướng dẫn mua | JP Real Estate Invest

Quy trình mua bất động sản

Tìm kiếm & Chọn lọc

Tìm kiếm bất động sản phù hợp qua nền tảng, đánh giá lợi suất, vị trí, tình trạng tòa nhà và rủi ro khu vực.

⏱ 1-3 tháng

Xem tài sản & Thẩm định

Tham quan thực tế hoặc xem qua video. Kiểm tra tình trạng vật lý, môi trường xung quanh, tenant hiện tại.

⏱ 1-2 tuần

Đặt cọc & Ký hợp đồng

Thanh toán đặt cọc (5-10% giá). Ký hợp đồng mua bán (売買契約書) qua đại lý có giấy phép.

⏱ 1-2 tuần

Thanh toán & Chuyển khoản

Chuyển tiền quốc tế (SWIFT). Thanh toán giá mua + phí mua. Mở tài khoản ngân hàng Nhật nếu cần.

⏱ 2-4 tuần

Đăng ký sở hữu

Tư pháp thư ký (司法書士) đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu tại Cục Pháp lý địa phương.

⏱ 1-2 tuần

Quản lý & Thu nhập

Thuê công ty quản lý (5% tiền thuê). Nhận tiền thuê hàng tháng. Nộp thuế hàng năm.

⏱ Liên tục

Quy định cho nhà đầu tư nước ngoài

Không hạn chế quốc tịch

Nhật Bản cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản không giới hạn quốc tịch. Không cần có visa hay đang sinh sống tại Nhật.

Báo cáo giao dịch

Cần báo cáo với Ngân hàng Nhật Bản qua biểu mẫu giao dịch ngoại hối trong vòng 20 ngày sau khi mua.

Quyền sở hữu vĩnh viễn

Quyền sở hữu bất động sản tại Nhật là vĩnh viễn và có thể thừa kế. Đất đai cũng thuộc sở hữu (trừ leasehold).

Không cấp visa

Sở hữu bất động sản không tự động cấp visa cư trú hoặc quốc tịch Nhật Bản.

Thuế & Chi phí mua BĐS

Chi phí mua (một lần)

Khoản mục	Tỷ lệ / Mức
Phí môi giới	3% + ¥66,000 + 10% tax
Thuế đăng ký	2%
Thuế mua BĐS	3%
Thuế tem	¥5,000〜¥160,000
Phí tư pháp	~¥150,000
Tổng cộng	~6-8%

Thuế hàng năm

Thuế tài sản cố định

1.4% (of assessed value)

Thuế quy hoạch đô thị

0.3% (of assessed value)

Thuế thu nhập cho thuê

20.42% (non-resident)

Thuế lợi vốn

30.63% / 15.315% (short/long)

📌 Hiệp định thuế Việt Nam - Nhật Bản

Việt Nam và Nhật Bản có hiệp định tránh đánh thuế hai lần. Thu nhập từ BĐS tại Nhật được đánh thuế tại Nhật, nhưng có thể khấu trừ thuế đã nộp khi khai thuế tại Việt Nam.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Hộ chiếu (công chứng)

Bản sao công chứng hộ chiếu. Phải được dịch sang tiếng Nhật bởi dịch giả có chứng nhận.

Con dấu (印鑑 / Inkan)

Đặt làm con dấu tên tại Nhật. Hoặc sử dụng chữ ký (署名) có xác nhận từ lãnh sự quán.

Giấy ủy quyền

Nếu không có mặt tại Nhật, cần giấy ủy quyền cho đại diện pháp lý.

Chứng minh địa chỉ

Hóa đơn tiện ích hoặc giấy xác nhận từ lãnh sự quán chứng minh địa chỉ hiện tại.

Sao kê ngân hàng

Chứng minh khả năng tài chính (3-6 tháng gần nhất).

Mã số thuế Nhật Bản

Đăng ký mã số thuế (マイナンバー) tại cục thuế Nhật. Cần để khai thuế và nhận income.

Hiệp định thuế VN-JP

Hiệp định thuế Việt Nam-Nhật Bản (có hiệu lực 1995)

Những điểm chính của hiệp định ngăn chặn đánh thuế hai lần giữa Việt Nam và Nhật Bản.

Thu nhập cho thuê: Nộp thuế tại Nhật → Khấu trừ thuế nước ngoài tại Việt Nam
Lợi nhuận chuyển nhượng: Nộp thuế tại Nhật → Khấu trừ thuế nước ngoài tại Việt Nam
Thuế thừa kế: Áp dụng luật thừa kế Nhật Bản (không có trong hiệp định)

Tránh đánh thuế hai lần

Nhận thu nhập BĐS tại Nhật

Phát sinh thu nhập cho thuê hoặc lợi nhuận bán

Nộp thuế tại Nhật

Khấu trừ tại nguồn 20.42% cho người không cư trú

Nhận giấy chứng nhận nộp thuế

Cơ quan thuế Nhật cấp giấy chứng nhận

Khai thuế tại nước nhà

Khai báo thu nhập từ Nhật Bản

Xin khấu trừ thuế nước ngoài

Khấu trừ số thuế đã nộp tại Nhật

Hoàn tất tránh đánh thuế hai lần

Nếu có chênh lệch thì nộp bổ sung tại nước nhà

Bảng so sánh thuế suất

Khoản mục	Thuế tại Nhật	Khai tại nước nhà
Thuế thu nhập cho thuê	20.42%	guide.tax_credit
Lợi nhuận vốn (ngắn hạn ≤5 năm)	30.63%	guide.tax_credit
Lợi nhuận vốn (dài hạn >5 năm)	15.315%	guide.tax_credit
Thuế thừa kế	Áp dụng luật thừa kế Nhật	Không có trong hiệp định

Lưu ý quan trọng

Người không cư trú được miễn thuế cư trú
Giả định không có cơ sở thường trú (PE) tại Nhật
Giấy tờ cần: giấy cư trú, tờ khai thuế, chứng nhận nộp thuế

Miễn trừ trách nhiệm

Thông tin này chỉ mang tính hướng dẫn chung, không phải tư vấn thuế. Vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia thuế.

Chuyển tiền

So sánh phương thức chuyển tiền

Phương thức	Phí	Thời gian	Hạn mức	Đặc điểm
WISE	0.5-1.5%	1-2 ngày làm việc	~¥100triệu/lần	Tỷ giá tốt nhất
Chuyển khoản ngân hàng	¥3,000-8,000	2-5 ngày làm việc	Không giới hạn	Phù hợp số lớn
Ký quỹ	0.5-1.0%	Khi ký hợp đồng	Không giới hạn	An toàn giao dịch

Tuân thủ chống rửa tiền

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc vốn

Giấy tờ xác minh danh tính (hộ chiếu)

Chuyển tiền trên 2 triệu yên phải khai báo

Giải thích mục đích chuyển tiền mua BĐS

Quy trình chuyển tiền

Ngân hàng nước nhà

Ngân hàng trung gian

Tài khoản Nhật

Ký quỹ tư pháp

Bên bán

Ghi chú

Chi tiết thủ tục chuyển tiền xin liên hệ tổ chức tài chính. Tỷ giá luôn biến động.

Câu hỏi thường gặp

Có. Nhật Bản không hạn chế sở hữu BĐS theo quốc tịch. Bạn không cần visa hay cư trú tại Nhật để mua.

Từ khoảng ¥5-10 triệu (50-100 triệu VND) cho căn hộ cũ ở vùng ngoại ô. Tokyo thường từ ¥20-50 triệu.

Rất khó cho người không cư trú. Một số ngân hàng cho vay với điều kiện đặc biệt (ORIX, Shinsei). Nên chuẩn bị 100% vốn.

Tokyo: 4-5% gộp, Osaka: 5-7%, Vùng ngoại ô: 6-10%. Lợi suất ròng thường thấp hơn 2-3% sau chi phí và thuế.

Thuê công ty quản lý tại Nhật (管理会社). Phí khoảng 5% tiền thuê/tháng. Họ xử lý tenant, bảo trì, thu tiền.

Thuế BĐS ~1.7% giá trị thẩm định. Thuế thu nhập cho thuê 20.42% trên lợi nhuận ròng (khấu trừ chi phí).

Thiên tai (động đất, lụt), giảm giá trị (tòa cũ), trống phòng, biến động tỷ giá JPY/VND, thay đổi pháp luật.

Không bắt buộc. Có thể ủy quyền cho đại lý. Nhưng nên xem thực tế ít nhất một lần trước khi mua.

Qua ngân hàng quốc tế (SWIFT), Wise, hoặc dịch vụ chuyển tiền. Cần khai báo giao dịch ngoại hối.

Thuế lợi vốn giảm sau 5 năm sở hữu (từ 30.63% xuống 15.315%). Lý tưởng nên giữ >5 năm.