購入ガイド
外国人投資家のための日本不動産購入完全ガイド
購入プロセス
1
物件検索・選定
プラットフォームで物件を検索。利回り、立地、建物状態、エリアリスクを評価。
⏱ 1〜3ヶ月
2
内見・調査
現地見学またはビデオツアー。物理的状態、周辺環境、現入居者を確認。
⏱ 1〜2週間
3
手付金・契約
手付金支払い（5〜10%）。宅建士立会いのもと売買契約書に署名。
⏱ 1〜2週間
4
決済・送金
海外送金（SWIFT）。購入価格＋諸費用の支払い。必要に応じ日本の銀行口座開設。
⏱ 2〜4週間
5
所有権登記
司法書士が法務局で所有権移転登記を実施。
⏱ 1〜2週間
6
管理・収入
管理会社に委託（賃料の5%）。毎月の賃料受取。年次確定申告。
⏱ 継続
外国人投資家向け規制
国籍制限なし
日本は国籍に関係なく不動産所有を認めています。ビザや居住は不要。
取引報告
購入後20日以内に日本銀行へ外国為替取引報告書を提出。
永久所有権
日本の不動産所有権は永久で相続可能。土地も所有（借地権を除く）。
ビザ不付与
不動産所有は居住ビザや日本国籍を自動的に付与しません。
税金・購入費用
取得費用（一回のみ）
| 項目 | 税率・金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 3% + ¥66,000 + 10% tax |
| 登録免許税 | 2% |
| 不動産取得税 | 3% |
| 印紙税 | ¥5,000〜¥160,000 |
| 司法書士報酬 | ~¥150,000 |
| 合計 | ~6-8% |
年間税金
固定資産税
1.4% (of assessed value)
都市計画税
0.3% (of assessed value)
賃貸所得税
20.42% (non-resident)
譲渡所得税
30.63% / 15.315% (short/long)
📌 租税条約
多くの国が日本と二重課税防止条約を締結。日本での賃貸所得は日本で課税、母国で税額控除可能。
必要書類
パスポート（公証済み）
公証コピー。認定翻訳者による日本語訳が必要。
印鑑
日本で実印を作成。または領事館確認済みの署名。
委任状
日本不在の場合、法定代理人への委任状が必要。
住所証明
公共料金請求書または領事館による現住所確認。
銀行残高証明
資金証明（直近3〜6ヶ月分）。
日本の税務番号
税務署でマイナンバーを取得。確定申告に必要。
租税条約
ベトナム-日本租税条約（1995年発効）
ベトナムと日本の間の二重課税を防止する条約の要点です。
- 不動産賃貸所得：日本で課税→ベトナムで外国税額控除
- 譲渡所得：日本で課税→ベトナムで外国税額控除
- 相続税：日本の相続税法が適用（条約に規定なし）
二重課税回避の手順
1
日本で不動産所得を得る
賃貸収入または売却益が発生
2
日本で納税
非居住者として20.42%の源泉徴収
3
納税証明書を取得
日本の税務署から納税証明書を発行
4
母国で確定申告
日本での所得を申告
5
外国税額控除を申請
日本で支払った税額を控除
6
二重課税回避完了
差額があれば母国で追加納税
税率比較表
| 項目 | 日本での課税 | 母国での申告 |
|---|---|---|
| 賃貸所得税 | 20.42% | guide.tax_credit |
| 譲渡所得(短期5年以内) | 30.63% | guide.tax_credit |
| 譲渡所得(長期5年超) | 15.315% | guide.tax_credit |
| 相続税 | 日本の相続税法適用 | 条約に規定なし |
重要注意事項
- 非居住者は住民税なし
- 日本に恒久的施設(PE)がない前提
- 必要書類：居住者証明書、確定申告書、納税証明書
免責事項
この情報は一般的なガイダンスであり、税務アドバイスではありません。個別の状況については税理士・会計士にご相談ください。
送金ガイド
送金方法比較
| 方法 | 手数料 | 着金目安 | 上限額 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| WISE | 0.5-1.5% | 1-2営業日 | ~¥100万/回 | レート最良 |
| 銀行送金 | ¥3,000-8,000 | 2-5営業日 | 制限なし | 高額向き |
| エスクロー | 0.5-1.0% | 契約時 | 制限なし | 売買時の安全性 |
犯収法チェックリスト
資金の出所を証明できる書類
本人確認書類（パスポート）
200万円超の送金は報告義務
不動産購入目的の送金であることの説明
送金フロー
母国の銀行
中継銀行
日本の口座
司法書士エスクロー
売主
補足
送金手続きの詳細は各金融機関にお問い合わせください。為替レートは常に変動します。
よくある質問
はい。日本は国籍による所有制限がありません。ビザや居住は不要です。
郊外の中古マンションなら500〜1,000万円から。東京都心は2,000〜5,000万円が目安。
非居住者には非常に難しい。一部銀行（ORIX、新生）が特別条件で融資。現金100%準備推奨。
東京：表面4〜5%、大阪：5〜7%、地方：6〜10%。実質利回りは経費・税金後2〜3%低い。
管理会社に委託（月額賃料の約5%）。入居者対応、メンテナンス、賃料回収を代行。
固定資産税・都市計画税〜評価額の1.7%。賃貸所得税は純利益の20.42%（非居住者源泉徴収）。
自然災害、建物価値減少、空室、為替変動、法規制変更。
必須ではありません。委任状で代理可能。ただし購入前に一度は現地確認推奨。
国際銀行送金（SWIFT）、Wise等。外国為替報告が必要。
譲渡所得税は5年超保有で軽減（30.63%→15.315%）。5年以上保有が理想。